Procesi gjyqësor i startup-it We Work dhe Kontrata e tij e qirasë

Procesi gjyqësor i startup-it We Work dhe Kontrata e tij e qirasë.  Në vitin 2019, startup kompania We Work u padit për shkelje të kontratës së qirasë nga qiradhënësi i saj. Modeli i biznesit të We Work konsiston në faktin se kompania merr me qira hapësirë, e ridizajnon atë për përdorim në bashkëpunim dhe më pas ua jep me qira individëve, kompanive të vogla startup, etj.

Mosmarrëveshja konsistonte në shkeljen e dispozitës për kërkesën e pëlqimit për nënqira.

Qiradhënësi: pretendoi se sipas kësaj dispozite, “We Work” nuk ka të drejtë të jep hapësirën pa marrë pëlqimin shtesë prej tij dhe se kjo praktikë mund të dëmtojë marrëdhëniet me qiramarrësit e tjerë në pallat.

Qiramarrësi We Work: pretendoi se po vepronte në përputhje me dispozitën e Kontratës së qirasë e cila thoshte se hapësira do të përdorej për qëllimet e biznesit dhe modelin e biznesit të We Work. Meqenëse modeli i biznesit i We Work është qiratë e bashkë-punës, ata menduan se nuk e kishin shkelur kontratën.

Kush kishte të drejtë, qiradhënësi apo We Work?

Ky është vetëm një shembull i një sërë mosmarrëveshjesh që mund të lindin në lidhje me kontratën e qirasë, gjë që na sjell në rëndësinë e përgatitjes së duhur gjatë lidhjes së një kontrate të tillë.

Çfarë është qiraja?

Kontrata e qirasë është një marrëdhënie detyrimore-juridike, nëpërmjet së cilës qiradhënësi, si emetues i një sendi të caktuar (në rastin tonë, hapësirë ​​zyre), bie dakord me qiramarrësin si marrës, për të drejtat dhe detyrimet që rrjedhin nga një marrëdhënie e tillë kontraktore. si dhe për shumën e qirasë dhe për të gjitha aspektet e tjera të një marrëdhënieje të tillë

Kontrata e qirasë ndryshojnë për arsye të ndryshme:

• Nëse një person fizik apo juridik paraqitet si palë kontraktuese, veçanërisht kur një kompani shfaqet si person juridik në anën e qiramarrësit;
• Kohëzgjatja e qirasë dhe shuma e qirasë;
• Kushtet e veçanta që duhet të plotësojë pasuria e paluajtshme – objekt i qirasë për të përmbushur kriteret e qiramarrësit, si përshtatja e hapësirës së biznesit me nevojat e qiramarrësit;
• Gjendja ligjore dhe faktike e pasurisë së paluajtshme;
• Elementë të tjerë si mundësia e vendosjes së logos së kompanisë dhe shfrytëzimit të hapësirave të parkimit.

Çfarë i paraprin Kontratës së qirasë?

Negociatat për lidhjen e kontratës së qirasë janë një pjesë thelbësore e vetë procesit. Shpesh këto procese mund të zgjasin për disa muaj dhe për këtë arsye qiramarrësit duhet t’i lënë vetes kohë të mjaftueshme për t'i zhvilluar këto negociata pa presion.

Në fazën e negociatave për lidhjen e kontratës së qirasë, qiramarrësit duhet të jenë gjithashtu të kujdesshëm nëse kanë lidhur një marrëveshje të mëparshme qiraje, pra të llogarisin periudhat e njoftimit që duhet të respektojnë gjatë zgjidhjes së kontratës së mëparshme të qirasë. Qiramarrësit duhet të përafrojnë periudhat e njoftimit të çdo marrëveshjeje të mëparshme qiraje me fillimin e marrëveshjes së re të qirasë, në mënyrë që të shmangin pagesën e dyfishtë të qirasë. Përveç negociatave që mbulojnë çmimin, kohëzgjatjen, datën e fillimit, gjendjen e pritjes, hapësirat e parkimit etj., Kontratës së qirasë i paraprijnë disa kontrolle.

Çfarë është inspektimi ligjor i pasurisë së paluajtshme objekt i kontratës së qirasë?

Një pjesë shumë e rëndësishme e procedurës për lidhjen e kontratës së qirasë është edhe inspektimi ligjor i pasurisë së paluajtshme. Kontrolli ligjor bëhet përmes inspektimit të
fletë pronësisë për të njëjtin.

Nëse ka negociata për dhënien me qira për pasuritë e paluajtshme që janë në ndërtim, ky kontroll duhet të përfshijë kontrollin e dokumenteve të ndërtimit dhe veçanërisht nëse
personi që ndërton pasurinë e paluajtshme ka leje ndërtimi.

Kur bëhet një kontroll ligjor nëpërmjet një inspektimi të fletë pronësisë të pasurisë së paluajtshme, mund të kontrollohen disa aspekte:

• Kontrollohet pronësia, pra: nëse paluajtshmëria është pronë e vetme e qiradhënësit; nëse pasuria e paluajtshme është në pronësi të përbashkët ose të përbashkët të disa personave; ose ndoshta pronësia i përket një pale të tretë;
• Kontrollohet barra mbi pasurinë e paluajtshme, dmth nëse ajo tashmë është e dhënë me qira, nëse bazohet në hipotekë mbi pasurinë e paluajtshme, nëse ka barra të tjera;
• Bëhet inspektimi i parcelës së regjistruar dhe vendndodhjes faktike të pasurisë së paluajtshme etj.

Çfarë është një inspektim fizik i pronës që i nënshtrohet kontratës së qirasë?

Inspektimi fizik i pasurisë së paluajtshme, pra inspektimi "në vend" i pasurisë së paluajtshme është shumë i rëndësishëm për disa aspekte. Ky inspektim zakonisht kryhet së bashku me arkitektë, projektues, inxhinierë dhe profesionistë të tjerë. Inspektimi fizik i pasurive të paluajtshme përfshin disa aspekte, ndër të cilat më të rëndësishmet janë:

• Mundësia e përshtatjes së hapësirës për nevojat e kompanisë qiramarrëse;
• Mundësia e projektimit dhe ridizajnimit të hapësirës;
• Mundësia e vendosjes së pajisjeve për nevojat e funksionimit të qiramarrësit;
• Vendndodhja e pasurisë së paluajtshme që mund të ndikojë në punën e qiramarrësit;
• Kontroll mbi instalimet elektrike dhe sistemin e ujësjellësit;
• Inspektimi i ashensorëve, izolimi i zërit;
• Mundësia e vendosjes së logos së kompanisë në ndërtesë;
• Cili është ambienti i hapësirës së biznesit, pra në cilin kat ndodhet, nëse kati do të jetë i përbashkët me të tjerët;

Të gjitha rrethanat e mësipërme, në varësi të preferencave të kompanisë qiramarrëse, mund të jenë fakte vendimtare për marrjen e vendimit për dhënien me qira të pronës së paluajtshme, si dhe fakte rreth të cilave do të zhvillohen negociatat me qiradhënësin. Është e rëndësishme që këto çështje të rregullohen mirë në vetë kontratën e qirasë.

Mirëmbajtja e pronës gjatë kohës që është me qira

Mirëmbajtja e pasurisë së paluajtshme është aspekti tjetër që duhet pasur parasysh gjatë lidhjes së kontratës së qirasë, veçanërisht për kontratat kur ato lidhen për një kohëzgjatje më të gjatë dhe kur kompania qiramarrëse ushtron aktivitetin e saj në atë pasuri të paluajtshme.

Përkatësisht, ligji ynë dallon dy lloje të mirëmbajtjes së pasurive të paluajtshme, përkatësisht:
• Rregullisht dhe
• Mirëmbajtja e investimeve.

Njëkohësisht, në nenin 573 paragrafi 3 i Ligjit për marrëdhenie detyrimore parashikohet se: “Shpenzimet e riparimeve të vogla të shkaktuara nga përdorimi i rregullt i objektit, si dhe shpenzimet gjatë vetë përdorimit bien mbi qiramarrësin”. Në pikën 1 të të njëjtit nen parashikohet se: “Qiradhënësi është i detyruar që gjatë kohëzgjatjes së qirasë ta mbajë objektin në gjendje të mirë dhe për këtë të kryejë riparimet e nevojshme”. “Ai është i detyruar t’i kompensojë qiramarrësit shpenzimet që ka bërë për mirëmbajtjen e objektit, të cilat do të ishte i detyruar t’i bënte vetë”.

Rregullisht dhe Mirëmbajtja e investimeve

Nga dispozitat e cituara, kostot e mirëmbajtjes së rregullt, si p.sh pastrimi i rregullt i pronës, ndërrimi i llambave etj. Bien mbi qiramarrësin. Kostot e mirëmbajtjes së investimeve si p.sh riparimi i çatisë, riparimi i instalimeve hidraulike janë përgjegjësi e qiradhënësit.  Në realitet, qiramarrësi mund të përballet me situata ku për shkak të plasjes së tubit të ujit apo ndonjë aksidenti tjetër në pasurinë e paluajtshme ku ai ushtron aktivitetin e tij, të pengohet të punojë dhe të pësojë dëme materiale.

Këto raste duhet të specifikohen mirë në kontratën e qirasë, pra të parashikohet nëse në një rast të tillë urgjent duhet të reagojë qiradhënësi dhe të riparojë aksidentin ose qiramarrësi duhet të reagojë për shkak të urgjencës së rastit dhe qiradhënësi duhet ta dëmshpërblejë atë. për shpenzimet. Gjithashtu, qiramarrësi në raste të tilla duhet të mbrohet me kontratën e qirasë për t’i kompensuar qiradhënësit humbjen nga mosfunksionimi, pra nga dëmi i pësuar material për shkak të pamundësisë për të operuar.

Çfarë nënkuptojnë klauzolat e detyrueshme në një kontratë qiraje?

Në terma më të thjeshtë, nëse kontrata e qirasë përmban një klauzolë përmbarimore dhe nëse lind një marrëdhënie debitor-kreditor midis qiradhënësit dhe qiramarrësit, atëherë pala ndaj së cilës ajo i detyrohet mund të kërkojë borxhin e saj drejtpërdrejt përmes një përmbaruesi, d.m.th. duke bllokuar detyrimin e debitorit. llogaritë ose duke ekzekutuar kërkesën e tij dhe/ose pasurinë e paluajtshme. Mund të parashikohet një klauzolë përmbarimore për mospagimin e qirasë, dëbimin me forcë etj.

Me rastin e formulimit të klauzolës së përmbarimit, ai duhet të formulohet qartë dhe të parashikohet qartë se në çfarë shtrirjeje dhe nëse përmbarimi mund të bëhet nga e gjithë pasuria e debitorit ose një pjesë e tij.

Në mënyrë që klauzola e detyrueshme të prodhojë fuqi, marrëveshja me shkrim e qirasë duhet të konfirmohet nga një noter kompetent.

Ndryshe, mosmarrëveshja ndërmjet We Work dhe qiradhënësit të saj u zgjidh duke arritur një zgjidhje jashtëgjyqësore, e cila i dha fund kontestit…

Shënim: Ky tekst paraqet përmbajtje informative, të bartur nga ligjet aktuale në Maqedoni me mendimin personal të autorit. Përmbajtja në asnjë mënyrë dhe në asnjë pjesë nuk duhet të konsiderohet këshillë profesionale

Lini një takim me ekipin tonë