Судскиот спор на стартапот WeWork и неговиот Договор за закуп

Во 2019, стартап компанијата WeWork, добила тужба за прекршување на Договор за закуп од својот закуподавач.

Бизнис моделот на WeWork се состои во тоа што компанијата изнајмува простор и истиот го редизајнира за co-work употреба. Потоа го издава на индивидуалци, мали стартап компании и слично.

Спорот се состоел во прекршување на одредбата за барање на согласност за издавање во подзакуп.

Закуподавачот: тврдел дека WeWork согласно таа одредба, нема право да го ре-издава просторот без да добие дополнителна согласност. Исто така тврдел и дека оваа пракса може да ги наруши релациите со останатите закупци во зградата.
Закупецот WeWork: тврдел дека тој постапува согласно Договорот за закуп. Односно каде што било наведено дека просторот ќе се користи за бизнис целите и бизнис моделот на We Work. Бидејќи бизнис моделот на WeWork е изнајмување за co-work, тие сметале дека не го прекршуваат договорот.

Кој бил во право, закуподавачот или WeWork?

Ова е само еден пример од низата на спорови кои можат да се појават во врска со договорите за закуп. Со ова доаѓаме до важноста од соодветна подготовка при склучувањето на еден ваков договор.

Што претставува Договор за закуп?

Договорот за закуп е облигационо-правен однос. Преку тој однос закуподавачот како издавач на определен предмет (во нашиот случај деловен простор), се договара со закупецот како примач. Се договараат правата и обврските кои произлегуваат од таквиот договорен однос, како и за износот и висината за закупнината. Се договараат сите останати аспекти на таквиот однос.
Договорите за закуп се разликуваат како резултат на различни причини:

• Дали како договорна страна се јавува физичко или правно лице особено кога на страната на закупецот се јавува компанија како правно лице;
• Времетраењето на закупот и висината на закупнината;
• Посебните услови кои недвижноста – предмет на закупот треба да ги исполнува за да ги задоволи критериумите на закупецот. Како што е адаптацијата на деловниот простор за потребите на закупецот;
• Правната и фактичка состојба на недвижноста;
• Останати елементи како што се можноста за истакнување на логото на компанијата и користење на паркинг места.

Што претходи на Договорот за закуп?

Преговорите за склучување на договор за закуп се неизоставен дел од самиот процес.
Неретко овие процеси можат да траат и по неколку месеци. Затоа закупците мораат да си остават доволно време за да ги водат овие преговори без притисок.
Во фазата на преговарање за склучување на договор за закуп, закупците мораат да внимаваат и доколку имаат склучено претходен договор за закуп. Треба да ги пресметаат отказните рокови кои мораат да ги испочитуваат при раскинување на претходниот договор за закуп.
Закупците би требало отказните рокови од евентуалните претходни договори за закуп да ги усогласат со започнувањето на новиот договор за закуп. Ова со цел избегнување на двојно плаќање на закупнина.
Во текот на преговорите на Договорот за закуп му претходат и неколку проверки.

Правна проверка на недвижноста – предмет на Договорот за закуп

Многу важен дел од постапката за склучување на договор за закуп е правна проверка на недвижноста. Правната проверка се прави преку увид во имотниот лист за истата.
Доколку се водат преговори за закуп за недвижност која е во постапка на изградба, оваа проверка треба да опфаќа проверка на документите за градење.  Особено дали оној што ја гради недвижноста има дозвола за градба.

Кога се прави правна проверка преку увид во имотниот лист на недвижноста се проверуваат неколку аспекти:

• Се проверува сопственоста. Односно: дали недвижноста е во единствена сопственост на закуподавачот; дали недвижноста е во заедничка или сосопственост на повеќе лица; или пак можеби сопственоста е на трето лице;
• Се прави проверка на товарот на недвижноста. Односна дали истата е веќе дадена под закуп, дали на недвижноста е заснована хипотека, дали има други товари;
• Се прави проверка на запишаната парцела и фактичката локација на недвижноста и сл.

Фактичка проверка на недвижноста – предмет на Договорот за закуп

Фактичката проверка на недвижноста, односно проверка на „лице место“ на недвижноста е многу важна поради неколку аспекти.
Оваа проверка најчесто се врши заедно со архитекти, дизајнери, инженери и други стручни лица.
Фактичката проверка на недвижноста опфаќа повеќе аспекти од кои побитни се:

• Можноста за прилагодување на просторот за потребите на компанијата закупец;
• Можноста за дизајнирање и редизајнирање на просторот;
• Можноста за поставување на опремата за потребите на работењето на закупецот;
• Местоположбата на недвижноста која може да влијае на работата на закупецот;
• Контрола врз електричните инсталации и водоводниот систем;
• Проверка на лифтовите, звучна изолација;
• Можноста за истакнување на логото на компанијата на зградата;
• Какво е опкружувањето на деловниот простор, односно на кој кат се наоѓа, дали спратот ќе се дели со други;

Сите погоренаведени околности во зависност од преференците на компанијата закупец можат да бидат одлучувачки факти. Тие ќе зависат во донесување одлука за закупување на недвижноста. Ова се и факти околу кои ќе се водат преговорите со закуподавачот.

Одржување на недвижноста додека е под закуп

Одржувањето на недвижноста е следниот аспект на кој треба да се внимава при склучување на договор за закуп. Особено за договори кога се склучуваат на подолго времетраење и кога компанијата закупец во таа недвижност ја обавува својата дејност.

Имено, нашиот закон прави разлика помеѓу два вида на одржување на недвижноста и тоа:

• Редовно и
• Инвестиционо одржување.

Притоа, во член 573 став 3 од ЗОО предвидено е дека: ‘’Трошоците за ситни поправки предизвикани од редовната употреба на предметот, како и трошоците при самата употреба, паѓаат врз товар на закупецот’’.
Во став 1 од истиот член предвидено е дека: ‘’Закуподавачот е должен да го одржува предметот во исправна состојба за време на траењето на закупот и заради тоа да врши потребни поправки на него’’.
‘’Тој е должен на закупецот да му ги надомести трошоците што овој ги направил за одржување на предметот, а кои тој самиот би бил должен да ги направи’’.

РЕДОВНО И ИНВЕСТИЦИСКО ОДРЖУВАЊЕ

Од погоре цитираните одредби трошоците за редовно одржување како на пр. редовното чистење на недвижноста, замена на сијалици и сл. паѓаат на товар на закупецот.
Трошоците за инвестиционото одржување како на пр. поправка на кровот, поправка на водоводни инсталации паѓаат на товар на закуподавачот.

Во реалноста, закупецот може да се соочи со ситуации каде што поради пукната водоводна цевка или друга хаварија во недвижноста каде што ја обавува својата дејност, е спречен да работи и поради тоа трпи материјална штета.
Овие случаи треба да бидат добро прецизирани во договорот за закуп, односно да биде предвидено дали во таков итен случај треба да реагира закуподавачот и да ја санира хаваријата или закупецот поради итноста на случајот самиот да реагира, а закуподавачот да му ги надомести трошоците.
Исто така, закупецот во вакви случаеви со договорот за закуп треба да се заштити со цел надоместување на загубата од страна на закуподавачот од неработењето односно од претрпената материјална штета заради спреченоста за работење.

Извршни клаузули во Договор за закуп?

Наједноставно кажано, доколку договорот за закуп содржи извршна клаузула и доколку помеѓу закуподавачот и закупецот настанат должничко-доверителски односи тогаш страната на која и се должи може својот долг да го побарува директно преку извршител односно со блокирање на сметките на должникот или преку извршување на неговиот движен и/или недвижен имот.
Извршна клаузула може да се предвиди за неплаќање на закупнина, присилно иселување и сл.
При формулирањето на извршната клаузула,, истата треба да биде јасно формулирана и јасно да предвидува во колкав опсег и дали може извршувањето да се случува од целиот или од дел од имотот на должникот.
Со цел извршната клаузула да произведува сила, задолжително се прави солемнизација на писмениот Договорт за закуп кај надлежен Нотар.

Инаку спорот помеѓу We Work и неговиот закуподавач бил разрешен со постигнување на вон-судска спогодба, со која се прекинал и судскиот спор…

Напомена: Овој текст претставува информативна содржина, пренесена од важечките Закони во Македонија со лично мислење на авторот. Содржината во никој случај и во ниеден дел не треба да се смета за стручен совет.

ЗАКАЖИ СОСТАНОК СО НЕКОЈ ОД НАШИОТ ТИМ